Renovieren und Modernisieren - inkl. Arbeitshilfen online - Pflichten und Chancen nach der neuen Energieeinsparverordnung

    1;Cover ;1 2;Inhaltsverzeichnis;9 3;Vorwort;15 4;1 Änderungen der EnEV 2014 – Pflichten für Immobilienbesitzer;17 4.1;1.1 § 16 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen;25 4.1.1;1.1.1 Energieausweis bei Neubauten;25 4.1.2;1.1.2 Energieausweis bei Verkauf;26 4.1.3;1.1.3 Vorlage des Energieausweises bei Vermietung und Verpachtung;26 4.1.4;1.1.4 Form;27 4.1.5;1.1.5 Gestaltung des neuen Energieausweises;29 4.1.6;1.1.6 Modernisierungsempfehlungen;31 4.1.7;1.1.7 Ordnungswidrigkeit bei Verstoß gegen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Energieausweis;32 4.1.8;1.1.8 Ausstellerpflichten;32 4.1.9;1.1.9 Registriernummer;32 4.1.10;1.1.10 Pflichten des Eigentümers in Immobilienanzeigen;33 4.2;1.2 EnEV und Bauträgervertrag;35 4.3;1.3 Neue Anforderungen für Neubauten;35 4.4;1.4 Neue Anforderungen für Bauen im Bestand;36 5;2 Potenziale eines Gebäudes entdecken;37 5.1;2.1 Allgemeines zur energetischen Sanierung von Gebäuden;38 5.1.1;2.1.1 Heizenergieverbrauch im Wandel der Zeit;39 5.1.2;2.1.2 Potenzial der energetischen Sanierung;40 5.2;2.2 Physiologische Zusammenhänge;41 5.2.1;2.2.1 Innenraumklima;41 5.2.2;2.2.2 Behaglichkeit;42 5.3;2.3 Ansatzpunkte einer energetischen Sanierung;43 5.3.1;2.3.1 Aktiv-Maßnahmen;43 5.3.2;2.3.2 Passiv-Maßnahmen;43 5.4;2.4 Schimmelbildung;43 5.4.1;2.4.1 Wie Schimmel entsteht;43 5.4.2;2.4.2 Vermeidung von Schimmel;44 5.4.2.1;2.4.2.1 Richtiges Lüften;44 5.4.2.2;2.4.2.2 Vermeidung von Wärmebrücken;45 5.5;2.5 Nachhaltige Entwicklung eines Gebäudes;46 6;3 Das neue Mietrecht bei baulichen Maßnahmen am Gebäudebestand;49 6.1;3.1 Die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB;51 6.1.1;3.1.1 Einsparung von Endenergie (§ 555b Nr. 1 BGB);52 6.1.2;3.1.2 Einsparung von Primärenergie (§ 555b Nr. 2 BGB);57 6.1.3;3.1.3 Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs (§ 555b Nr. 3 BGB);59 6.1.4;3.1.4 Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts und Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 4, 5 BGB);60 6.1.5;3.1.5 Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Nr. 6 BGB, EnEV 2014);66 6.1.6;3.1.6 Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums (§ 555b Nr. 7 BGB);69 6.2;3.2 Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555c BGB);70 6.2.1;3.2.1 Textform;70 6.2.2;3.2.2 Vermieterstellung nach Verkauf;70 6.2.3;3.2.3 Ankündigungsfrist;71 6.2.4;3.2.4 Zustellung durch oder mit Zeugen;71 6.2.5;3.2.5 Zwingende Angaben zu den Modernisierungsmaßnahmen;72 6.2.5.1;3.2.5.1 Art und voraussichtlicher Umfang der Modernisierungsmaßnahme;72 6.2.5.2;3.2.5.2 Voraussichtlicher Beginn der Maßnahmen;75 6.2.5.3;3.2.5.3 Mitteilung des Betrags der zu erwartenden Mieterhöhung;76 6.2.5.4;3.2.5.4 Mitteilung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten;78 6.2.5.5;3.2.5.5 Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands des Mieters;78 6.2.6;3.2.6 Härtegründe auf Seiten des Mieters;79 6.2.7;3.2.7 Musterbriefe zur Ankündigung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen;82 6.3;3.3 Duldungsverpflichtung (§ 555d Abs. 1 BGB);100 6.3.1;3.3.1 Schadensersatzpflicht des Mieters;101 6.3.2;3.3.2 Kein einstweiliger Rechtsschutz für Vermieter;102 6.3.3;3.3.3 Einstweiliger Rechtsschutz für Mieter;103 6.4;3.4 Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen;105 6.5;3.5 Aufwendungsersatz des Mieters;106 6.6;3.6 Ausschluss von Mietminderungen bei Modernisierungsmaßnahmen;107 6.7;3.7 Modernisierungsvereinbarungen;109 6.8;3.8 Mieterhöhung nach § 559 BGB;118 6.8.1;3.8.1 Ansatzfähige Kosten;120 6.8.2;3.8.2 Geltendmachung der Erhöhung (§ 559b BGB);127 6.8.3;3.8.3 Inhalte der Mieterhöhungserklärung;128 6.8.4;3.8.4 Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung;134 6.8.5;3.8.5 Unwirksame abweichende Vereinbarungen;134 6.8.6;3.8.6 Ausnahmen bei Mieterhöhungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen;135 6.8.7;3.8.7 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung;135 6.9;3.9 Erhaltungsmaßnahmen;139 6.9.1;3.9.1 Ankündigung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen;139 6.9.2;3.9.2 Kündigung des Mietverhältnisses wegen fehlender Duldung;142 6.9.3;3.9.3 Aufwendungsersatzansprüche bei Erhaltungsmaßnahmen;143 6.10;3.10 Renovieren und Modernisieren in Wohnungseigentümergemeinschaften;144 6.10.1;3.10.1 Unterschiedliche Regelungen für Sonder- und für Gemeinschaftseigentum;144 6.10.2;3.10.2 Zustimmung zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss;147 6.10.2.1;3.10.2.1 Auswahlermessen der WEG;147 6.10.2.2;3.10.2.2 Beschluss zur Finanzierung von Maßnahmen;149 6.10.2.3;3.10.2.3 Anfechtung des Sanierungsbeschlusses durch Klageerhebung;149 6.10.3;3.10.3 Modernisierende Instandsetzungen durch Mehrheitsbeschluss;151 6.10.4;3.10.4 Notwendigkeit einer Kosten-Nutzen-Analyse;154 6.10.5;3.10.5 Anspruch der Eigentümer auf Durchsetzung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen;155 6.11;3.11 Modernisierungen nach § 22 Abs. 2 WEG;159 6.11.1;3.11.1 Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen;160 6.11.2;3.11.2 Einschränkungen bei Modernisierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften;165 6.11.3;3.11.3 Beschlusskompetenz;167 6.11.4;3.11.4 Zur Abgrenzung von Instandsetzung, modernisierender Instandsetzung und Modernisierung;170 6.11.5;3.11.5 Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum;172 6.11.6;3.11.6 Zur Abgrenzung von baulichen Veränderungen und Modernisierungen;175 6.11.7;3.11.7 Klage auf Beseitigung baulicher Veränderungen;178 6.11.8;3.11.8 WEG und EnEV;179 6.11.9;3.11.9 Die Kosten baulicher Maßnahmen;182 6.11.10;3.11.10 Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken;187 6.12;3.12 Steuerliche Aspekte;189 6.12.1;3.12.1 Zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten, Erhaltungsaufwendungen, anschaffungsnahen Aufwendungen;189 6.12.2;3.12.2 Anschaffungskosten;190 6.12.3;3.12.3 Anschaffungsnahe Aufwendungen;193 6.12.4;3.12.4 Herstellungskosten;194 6.12.5;3.12.5 Zur Abgrenzung von wesentlichen Verbesserungen des Gebäudes und substanzerhaltenden Neuerungen;195 6.12.6;3.12.6 Erhaltungsaufwendungen;197 6.12.7;3.12.7 Modernisierungsmaßnahmen am Baudenkmal;199 6.12.8;3.12.8 Haushaltsnahe Handwerkerleistungen;200 7;4 Grundlagen zur nachhaltigen Entwicklung eines Gebäudes;203 7.1;4.1 Baurecht;203 7.2;4.2 Denkmalschutz;204 7.3;4.3 Brandschutz;204 7.4;4.4 Schallschutz;205 7.5;4.5 Kosten;206 7.5.1;4.5.1 Kostenschätzung;206 7.5.2;4.5.2 Investition und Amortisation;207 7.5.3;4.5.3 Förderungsmöglichkeiten;208 7.6;4.6 Planung;208 7.7;4.7 Architektenplanung nach Honorarordnung;209 7.7.1;4.7.1 Leistungsphasen;210 7.7.1.1;4.7.1.1 Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung;210 7.7.1.2;4.7.1.2 Leistungsphase 2: Vorplanung;211 7.7.1.3;4.7.1.3 Leistungsphase 3: Entwurfsplanung;212 7.7.1.4;4.7.1.4 Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung;212 7.7.1.5;4.7.1.5 Leistungsphase 5: Ausführungsplanung;214 7.7.1.6;4.7.1.6 Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe;215 7.7.1.7;4.7.1.7 Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe;215 7.7.1.8;4.7.1.8 Leistungsphase 8: Objektüberwachung;217 7.7.1.9;4.7.1.9 Leistungsphase 9: Objektbetreuung;217 7.7.2;4.7.2 Vergabe der Leistungsphasen;218 8;5 Umsetzung der baulichen Maßnahmen;221 8.1;5.1 Heizungsanlage;221 8.1.1;5.1.1 Fernwärme;223 8.1.2;5.1.2 Heizkessel;223 8.1.3;5.1.3 Wärmepumpen;224 8.1.4;5.1.4 Thermische Solaranlagen;225 8.1.5;5.1.5 Blockheizkraftwerk und Kraft-Wärme-Kopplung;225 8.1.6;5.1.6 Biogasanlagen;226 8.2;5.2 Warmwasserbereitung;226 8.3;5.3 Sanitärinstallation;227 8.4;5.4 Lüftung;229 8.4.1;5.4.1 Natürliche Lüftung;229 8.4.2;5.4.2 Mechanische Lüftung;231 8.4.3;5.4.3 Information der Bewohner;232 8.5;5.5 Elektroinstallation;232 8.6;5.6 Fahrstuhl und Lift;234 8.7;5.7 Außenwände;235 8.7.1;5.7.1 Außendämmung;237 8.7.1.1;5.7.1.1 Wärmedämmverbundsysteme;238 8.7.1.2;5.7.1.2 Vorhangfassade;239 8.7.2;5.7.2 Innendämmung;239 8.7.3;5.7.3 Fassadendämmung und Fensteraustausch;240 8.7.4;5.7.4 Dämmung auf Nachbars Grund;241 8.8;5.8 Fenster;242 8.9;5.9 Innenwände;246 8.10;5.10 Türen;247 8.11;5.11 Geschossdecken;248 8.12;5.12 Dach;249 8.12.1;5.12.1 Geneigtes Dach;250 8.12.2;5.12.2 Nicht ausgebautes Dachgeschoss;251 8.12.2.1;5.12.2.1 Innendämmung beim geneigten Dach;251 8.12.2.2;5.12.2.2 Außendämmung beim geneigten Dach;253 8.12.3;5.12.3 Flachdach;255 8.13;5.13 Balkone;257 8.14;5.14 Kellergeschoss;257 8.14.1;5.14.1 Unbeheizter Keller;259 8.14.2;5.14.2 Beheizter Keller;260 8.14.3;5.14.3 Nicht unterkellerte Bereiche;261 9;6 Energiesparmodelle;263 10;7 Förderungsmöglichkeiten;267 11;Abkürzungsverzeichnis;269 12;Literaturverzeichnis;273 13;Index;275